上半年最热楼市成交量下降,二手房挂牌激增

经过连环调控，楼市的热度终于被压了下来。

降温:上半年最热楼市成交量下降，二手房挂牌激增

以之前火爆的杭州楼市为例，上半年出现了五次万人摇，7月份调控后只出现了一次，还是7月份。8月以后，俗称鸡腿盘的热点倒挂，中奖率从不到1%上升到20%以上。

据浙江新闻报道，杭州11日新房成交仅11套，二手房零成交。2号二手房成交仅1套，新房挂零。

出现这样的现象，除了备案原因外，调控力度“给力”下杭州楼市这样的现象也值得借鉴、深思。

1.即使在今年上半年，杭州的房地产市场也不是供不应求。所谓万人摇现象集中在价格相差较大的少量房地产上，但结果是其他房地产量价齐飞。这表明市场本身并不理性。

2.调控后，不少楼盘纷纷加快推盘步伐进入市场，导致市场供应激增，整体库存再次上升，购买方调控大幅减少。在增减之下，市场供需形势迅速发生质变。

3.二手房上市量连续三个月保持在13-14万套的高位。短期内快速上升的抛售现象，一方面表现出市场的不理性，另一方面表明市场不缺房。抛售的目的之一是换取资金后创新。这再次证明了市场热度的极度不均衡。

4.在这种不理性的背后，每个人都不可能受益。零和游戏背后总有人受伤。

这不是目前其他城市的现象。严格来说，目前没有一个城市房地产市场集体繁荣。如果有高热度板块，必然会有低热度板块。低热度板块可能是坑，但关键是能否识别买房。

破产潮：1-9月300多家房地产企业宣布破产

调控使市场趋于理性，也使一些原本不理性的房地产企业趋于破产。

从人民法院公告网上可以看出，几乎每天都有1-2家房地产企业破产、重组、清算，1-9月破产300多家。

虽然可能是一些背心公司，或者放弃子公司，但企业的生存成本远低于取消和破产清算。

因此，真正因资不抵债、资金断裂而破产的应该不少。从最近的新闻中也可以看出，即使是南京、无锡、常州、合肥等长三角地区的房地产企业也宣布破产。

这还没有考虑到可能或即将重组的房地产企业，包括一些知名企业。

促销潮:房地产企业促销团队不断壮大

时间回到了上半年。即使在2月到3月，房地产企业也没有太多的折扣促销新闻。目前传统的房地产市场旺季金九银十，刮起了折扣促销的风。

首先，自9月份以来，一家公司连续一个月提供全线70%的折扣促销活动。根据其公告，9月份的月销售业绩超过1000亿元，成为一家有史以来每月销售额超过1000亿元的房地产企业。如果没有足够的折扣，这种表现可能是不可能的。

此外，随着监管影响的逐步深化，市场蛋糕没有增加，而是下降，房地产企业的先发制人抢占了更多的市场份额，其他房地产企业自然不能漠不关心。因此，在这个11个小假期里，特殊住房、首付延期、免费物业费、免费停车位家用电器、请排队等层出不穷。

更有甚者，某创旗下的一个郊区市场预留了三栋楼，要求员工内部买房消化，还设定了买房指标，与业绩、业绩、奖惩、晋升挂钩。

毫无疑问，没有房地产企业会这样做，直到这样做。房地产市场的价格战还不远。

降价潮：省会城市豪宅片区率先降价，几近“腰斩”

一段时间前，我写了一篇关于房地产商会召集全省主要房地产企业举行闭门会议，呼吁房地产企业价格集团，不降价的文章。具有讽刺意味的是，会议结束后的第二天，当地一个项目的房价从近5万平方米降至2.68万，几乎减半。同意集团不降价，第二天就崩溃了。

至于原因，作为中部省会城市，16-17年房价大幅上涨，随着土地出让价格和数量的大幅上涨，导致市场库存激增，分散周期长。随着房价的快速上涨，购买力没有跟上，需求方面也越来越疲软。因此，该地区的房价实际上已经连续三年下跌。

在这种情况下，即使对方同意攻防联盟，同甘共苦也是可以的，共苦太难了。总有一些房地产不能率先承担需要自我保护的需求。不降价联盟只是口头文章。

同样的故事也在其他城市上演。比如石家庄、天津等。前段时间因为房价持续下跌，幅度太大而登上热搜。

以上四点，冷却、降价、促销、破产，足以看到监管的力量。在很长一段时间内，这可能是买家上车的时间，尤其是那些只需要上车的人。

但同样，这可能是买家最需要担心的时候。

降价、促销、破产，都意味着房屋延期交付、烂尾的概率增加。

2.以前随便买房，几乎不会买错。从那以后，买错的概率大大提高。如果你做得不好，你必须站岗很长时间，把它锁起来。

因此，最后几个小建议，也可以认为是买房的底线，尽量不要超越。

1.中小城市(主城人口不足100万)远离所谓新区，尤其是偏离主城的新区；

2.以上城市一套完善自住就够了，优先考虑更多；

3.无论哪个一线城市，尽量选择主城区，即道路、商业、教育、金融行政等基本配套区域。

4.尽量选择住宅产品，没有必要委托商业项目，尤其是三四五线商业项目；

5.尽量不要碰小房企的项目，尤其是小房企、文化旅游产品、商业产品、酒店等。为了融资，一些小房企会做超出自己能力的事情。

6.买房前，尽量了解房企的实力和法律纠纷，看到房企的真实口碑。